Alte Regeln, neue Unsicherheit
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur vier Wände, sondern auch ein Stück Gemeinschaft mit Hausordnung, Regeln und Beschlüssen, die manchmal Jahrzehnte alt sind. Doch viele dieser alten Vereinbarungen stehen gar nicht im Grundbuch. Und genau das wird zum Jahresende 2025 zum Problem: Dann laufen die Übergangsregeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) aus.
Ab dem 1. Januar 2026 gilt: Alte Beschlüsse, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, verlieren ihre Wirkung gegenüber neuen Eigentümern.
Warum das überhaupt ein Thema ist
Früher reichte es, wenn die Eigentümergemeinschaft etwas beschlossen hatte zum Beispiel, dass der Garten nur von den Erdgeschosswohnungen genutzt werden darf oder dass bestimmte Kosten anders verteilt werden. Diese Beschlüsse galten automatisch auch für neue Eigentümer. Doch das war riskant: Käufer erfuhren oft erst nach dem Kauf, welche Regeln und Pflichten auf sie zukommen. Ein Blick ins Grundbuch half nicht, denn viele Beschlüsse standen dort gar nicht.
Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG) hat diese Lücke geschlossen: Seit 2020 wirken solche Beschlüsse nur dann gegenüber neuen Eigentümern, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
Um Chaos zu vermeiden, wurde eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025 eingeführt. Diese Frist läuft nun ab.
Ein Beispiel aus der Praxis
Nehmen wir Familie Meier: Sie kaufen 2026 eine Dachgeschosswohnung in einer älteren Anlage. Die Gemeinschaft der Eigentümer hatte 2015 beschlossen, dass jeder Eigentümer einer Dachgeschosswohnung jährlich einen Sonderbeitrag für die Wartung des Aufzugs leisten muss. Doch dieser Beschluss steht nicht im Grundbuch.
Folge: Familie Schneider muss diesen Beitrag nicht zahlen, selbst wenn alle anderen Eigentümer ihn leisten. Der alte Beschluss wirkt ihnen gegenüber nicht mehr. Für die Gemeinschaft bedeutet das: Der Beschluss gilt künftig nur noch für die bisherigen Eigentümer - ein Flickenteppich an Rechten und Pflichten droht.
Jetzt handeln: Altbeschlüsse ins Grundbuch eintragen
Damit das nicht passiert, sollten Eigentümergemeinschaften ihre Beschlüsse prüfen. Welche Regeln stammen von vor Dezember 2020? Welche davon sollen auch künftig gelten - etwa zu Kostenverteilungen, Sondernutzungsrechten oder Instandhaltungsfragen?
Diese sogenannten Altbeschlüsse können (und sollten) beim Grundbuchamt nachgetragen werden. Das kann die Gemeinschaft selbst oder auch ein einzelner Eigentümer beantragen. Eine beglaubigte Niederschrift des Beschlusses genügt.
Nicht jeder Beschluss ist allerdings eintragungsfähig. Nur solche, die auf einer sogenannten "gewillkürten Öffnungsklausel“ beruhen - also wenn sich die Eigentümer ausdrücklich das Recht gegeben haben, solche Entscheidungen per Mehrheitsbeschluss zu treffen. Reine Selbstverständlichkeiten, etwa dass alle die Heizkosten nach Verbrauch zahlen, müssen nicht ins Grundbuch.
Haftungsfragen: Auch hier läuft die Zeit
Ein zweites, oft übersehenes Thema betrifft die Haftung für Schulden des Voreigentümers. Grundsätzlich haftet ein neuer Eigentümer nicht für offene Hausgelder oder Rückstände seines Vorgängers - es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung oder in einem alten Beschluss wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Doch auch hier gilt: Eine solche Haftungsregel ist als Beschluss nur wirksam, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Fehlt dieser Hinweis, verliert sie ab 2026 ihre Wirkung gegenüber neuen Eigentümern.
Wer also in seiner Gemeinschaft eine solche Vereinbarung hat, sollte prüfen, ob sie tatsächlich im Grundbuch steht - und falls nicht, die Eintragung nachholen. Auch hier endet die Übergangsfrist am 31. Dezember 2025.
Was passiert, wenn nichts getan wird
Wenn bis zum Jahresende 2025 keine Eintragung erfolgt, bleiben alte Beschlüsse zwar im Protokoll der Eigentümerversammlungen bestehen sie gelten aber nicht mehr für neue Eigentümer.
Das kann zu Streit führen: über Kosten, Nutzung gemeinsamer Flächen oder über Pflichten, die manche erfüllen müssen und andere nicht. Das Grundbuch wird so zum entscheidenden Dokument: Nur was dort steht, bindet auch zukünftige Wohnungseigentümer.
Fazit: Wer sich jetzt kümmert, spart später Ärger
Eigentümergemeinschaften sollten ihre Beschlusssammlung und das Grundbuch noch in diesem Jahr vergleichen. Besonders in älteren Anlagen schlummern viele Altbeschlüsse, die bald unwirksam werden könnten. Denn ab 2026 gilt endgültig: Nur was im Grundbuch steht, zählt.
Wer rechtzeitig handelt, schützt seine Gemeinschaft vor späterem Streit und sorgt dafür, dass Hausordnung und Kostenregeln auch morgen noch gelten.
Götz Rohde
Autor dieses Artikels ist Rechtsanwalt und Notar Rohde, Kanzlei Götz Musch und Delank, Rechtsanwälte und Notare, Delmenhorst
